SAS immobilière : les avantages et inconvénients

par
5
Je crée ma SAS

Sommaire

Vous souhaitez investir dans l’immobilier ? La Société Civile Immobilière (SCI) est généralement la forme juridique de référence pour investir. Néanmoins, d’autres solutions existent. La Société par Actions Simplifiées (SAS) offre notamment une grande souplesse et certains avantages fiscaux. Créer une SAS immobilier, c’est possible.

Puis-je créer une société immobilière seule ? Quelle sera la fiscalité de ma société immobilière ?

Dans cet article, nous retraçons toutes les démarches à réaliser pour créer votre SAS immobilière en ayant toutes les clés en main pour vous lancer sereinement.


Qu'est-ce qu'une SAS

 

Contrairement à la Société Civile Immobilière (SCI) ou à la SARL familiale, la Société par Actions Simplifiées (SAS) est une société offrant une certaine souplesse pour ses actionnaires.

 

Un ou plusieurs associés - SASU ou SAS

La SAS peut être composée d’un ou plusieurs associés, dénommés actionnaires, sans quota limitatif. Dans l’hypothèse où il n’y aurait qu’un actionnaire, on parlera alors de SASU (Société à Actions Simplifiées Unipersonnelle).

Pour être actionnaire, il faut réaliser un apport en capital social (apport numéraire, en nature…) et acquérir des actions. Leur responsabilité sera limitée et ainsi engagée à hauteur de leurs apports.

Au-delà des droits qui lui sont alloués en qualité d’actionnaire (droit à l’information, droits financiers, droits politiques…), l’associé doit prendre part aux décisions collectives ayant trait avec l’augmentation du capital, la dissolution de la SAS…

 

Un capital social variable

La SAS n'impose pas le versement d'un capital social minimal. Aucun montant n’est exigé.

Mais le capital social reste tout de même obligatoire. Il s’agit des apports en numéraire (sommes d’argent) et/ou en nature (biens) mis à la disposition de la société par les actionnaires. Dans l’hypothèse d’une SAS immobilière, des biens devront bien entendu être portés au capital.

Enfin, le capital social de la SAS ou de la SASU peut être variable. Autrement dit, le capital de la société peut être diminué ou augmenté sans avoir à convoquer une assemblée générale extraordinaire des actionnaires, déposer un dossier au greffe, etc.

C'est est la garantie d’une grande souplesse dans la gestion de la société pour le ou les actionnaires.

 

Le président de la SAS

Un président de SAS est obligatoirement désigné pour administrer et gérer l’entreprise. Il peut être nommé dans les statuts, être révoqué et/ou remplacé par les actionnaires lors d’une assemblée générale.

Le président est assimilé à un salarié et est soumis au régime général de la Sécurité Sociale. Sa rémunération équivaut à un salaire. Dès lors, il pourra bénéficier de l’assurance-chômage et sa rémunération est soumise à l’impôt sur le revenu.

 

Investir dans l’immobilier : pourquoi opter pour une SAS immobilier ?

 

SAS vs SCI / SARL familiale

Pourquoi privilégier la SAS immobilier à la SCI ou à la SARL familiale ?

Une SCI requiert obligatoirement deux actionnaires a minima. Par ailleurs, si vous n’investissez pas avec vos proches, créer une SARL familiale semble compliqué.

Dès lors, se tourner vers la SAS immobilière peut s’avérer être un atout de taille. En effet, un seul et unique actionnaire pourra créer sa société immobilière via une SAS, acheter et gérer des biens immobiliers tout en bénéficiant d’un capital social variable, ce qui n’est pas le cas pour la SCI.

 

Créer une SAS immobilier

Dans un premier temps, les actionnaires doivent rédiger des statuts. Ces statuts doivent être portés par écrit par les actionnaires et par acte notarié. L’appui d’un professionnel peut s’avérer nécessaire pour les rédiger en bonne et due forme.

Une fois les statuts rédigés, la création de la SAS devra faire l’objet d’une annonce dans un journal d’annonces légales.

Les statuts devront faire mention d’un capital social constitué d’au moins un bien immeuble pour que la SAS soit considérée comme immobilière.

Puis un dossier devra ensuite être adressé au greffe du Tribunal de commerce ou directement au Centre de Formalités des Entreprises (CFE) avec un exemplaire des statuts, une copie de la pièce d’identité du président de la SAS, le formulaire M0 complété et une attestation de publication dans un journal d’annonces légales.

La SAS immobilier sera alors renseignée au Registre du Commerce et des Sociétés (RCS) au Répertoire des Métiers (RM) selon le Code APE / NAF adapté, en l’occurrence au titre des activités immobilières.

Encore des doutes sur le choix de la SAS ?

Vérifiez en quelques questions si la SAS est la forme adaptée à votre projet
Je fais le test

La SAS a-t-elle une fiscalité avantageuse ?

 

L’impôt sur les sociétés

Par principe, la SAS est soumise à l’impôt sur les sociétés.

Dès lors, les actionnaires devront verser un impôt selon le bénéfice réalisé. Si le bénéfice est inférieur à 38 120 €, il est possible de bénéficier d’un taux d’imposition réduit à 15 %. Au-delà de cette somme, le taux normal de 31% s'appliquera (depuis le 1er janvier le taux de l'impôt sur les sociétés est passé à 31% contre 33,33 % auparavant)

Les actionnaires devront également verser un impôt sur les dividendes, en raison des leurs revenus des capitaux immobiliers.

L’impossible imposition sur le revenu

L’article 239 bis AB du Code Général des Impôts (CGI) exclut les SAS immobilières du bénéfice de l’imposition sur le revenu.

Néanmoins, il est important de noter que le Président de la SAS perçoit une rémunération en contrepartie de son mandat. Ce salaire doit être déclaré au titre de l’impôt sur le revenu.

 

Quels sont les avantages et inconvénients de la SAS ?

 

Dans l’hypothèse où vous n’envisagez pas une SARL familiale ou une SCI, sachez que la SAS présente certains avantages et inconvénients.

 

Les avantages de SAS immobilière

Parmi les avantages de la SAS immobilière :

  • Aucun capital social minimum requis
  • Une responsabilité des actionnaires limitée à leurs apports
  • Une certaine souplesse avec un capital variable (augmentation ou diminution du capital social sans assemblée générale extraordinaire, contrôle des entrées et sorties des actionnaires au capital…)
  • Ouvert à tout type d’associés : personne morale ou personne physique.
  • Un associé unique possible avec la SASU, ce qui est impossible dans le cadre d’une SCI.
  • Possibilité de loger les titres dans un PEA

Les inconvénients de la SAS immobilière

Malgré ses nombreux avantages, la SAS immobilière présente certains inconvénients :

  • Les frais de constitution
  • La rédaction des statuts qui nécessite une certaine rigueur et l’appui d’un professionnel
  • L’imposition sur les sociétés obligatoire
  • Le niveau des cotisations sociales du Président de la SAS (cotisations sociales identiques à celles des salariés) nettement supérieur au niveau de cotisations des Travailleurs non salariés (comme le gérant majoritaire de SARL par exemple).

Vous envisagez de créer votre SAS immobilière ?

Ne vous lancez pas seul ! Captain Contrat est la solution pour créer votre entreprise en quelques clics.

Pour se faire, rien de plus simple : répondez à un court questionnaire. Nous vous indiquerons les documents et renseignements à fournir. Nos formalistes se chargeront de montrer votre dossier et de le déposer à qui de droit. À l’issue, vous recevrez les documents officialisant la création de votre entreprise.

Je passe à l'action

Captain Contrat vous accompagne dans les démarches de création de votre SAS
Je crée ma SAS
Maxime

Écrit par

Maxime

Après avoir travaillé en finance à l'international puis dans la grande distribution en France, Maxime est devenu dirigeant d'entreprise. En contact avec de nombreux entrepreneurs, sa mission est de simplifier l'accès au droit grâce au numérique et favoriser le développement de l'entrepreneuriat en France.

Tous les articles similaires

Consultez nos articles pour parfaire vos connaissances

Le mandat immobilier : conseils d’avocat pour tout savoir

Une étude publiée en 2020 par LinkedIn montre que le métier d'agent immobilier arrive en troisième ...

Me Justine Ouazan-Bouhours

Me Justine Ouazan-Bouhours

Devenir agent immobilier sans diplôme : les démarches à suivre

Vous pouvez devenir agent immobilier sans diplôme. De la simple expérience en agence au Master en ...

Amélie Gautier

Amélie Gautier

La responsabilité de l'agent immobilier : dans quels cas est-elle engagée ?

Pour vendre ou louer leurs biens immobiliers, il est d’usage pour les propriétaires de faire appel ...

Me Justine Ouazan-Bouhours

Me Justine Ouazan-Bouhours

Ouvrir une agence immobilière : 7 étapes pour y arriver !

Ouvrir une agence immobilière n’est pas chose difficile dès lors que l’on sait comment faire. En ...

Amélie Gautier

Amélie Gautier

Comment devenir mandataire immobilier ?

Le mandataire immobilier est un nouveau maître d’œuvre sur le marché de l’immobilier. Travailleur ...

Maxime

Maxime

L'auto-entrepreneur agent immobilier : le guide 2020

Il est tout à fait possible de devenir auto-entrepreneur lorsque l'on souhaite exercer l’activité ...

Amélie Bernard

Amélie Bernard

SCCV (société civile de construction vente) : définition et fonctionnement

La société civile de construction-vente (SCCV) permet de construire un bien immobilier et de le ...

Amélie Bernard

Amélie Bernard

Comment rédiger un contrat de partenariat entre agents immobiliers ?

La concurrence est rude dans le secteur de l'immobilier ! Pourtant, dans le cadre de votre ...

Philippe

Philippe

Devenir notaire : quelles sont les étapes à suivre ?

Une carrière dans le droit vous intéresse mais vous hésitez encore entre plusieurs professions, ...

Amélie Gautier

Amélie Gautier

Commentaires

Laisser un commentaire

Vous avez démarré un dossier de chez nous… Vous pouvez le reprendre dès maintenant !

Reprendre votre dossier