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Créer une SCI : quelles sont ses spécificités ?

Création d'entreprise
Captain Contrat
LE
4min

Vous êtes plusieurs à partager un même bien ? Créer une Société immobilière civile (ou SCI) présente plusieurs intérêts non négligeables : administratif, fiscal et patrimonial. Avant de faire votre choix, il est important de comprendre les rouages de cette forme juridique et de bien respecter les étapes lors de sa création. Dans cet article, nous allons vous expliquer comment créer une SCI.

  1. Qu'est-ce qu'une SCI exactement ?
  2. Le fonctionnement de la SCI expliqué simplement
  3. Les avantages... et les inconvénients de la SCI
  4. Procédure : comment monter une SCI ?

1- Qu’est-ce qu’une SCI ?

La Société civile immobilière – SCI – est une société civile de patrimoine qui a pour objet un ou plusieurs biens immobiliers. Elle est en général mise en place pour faciliter la gestion d’un patrimoine commun et pour optimiser la transmission, grâce à ses avantages fiscaux.

A - Les caractéristiques générales

La SCI est une forme de société à part entière et dispose donc de caractéristiques qui lui sont propres. Vous avez besoin de vous familiariser avec ces particularités avant de vous lancer dans la création de vôtre SCI.

1/ Le capital social d’une SCI est totalement libre. Aucun montant minimum n’est exigé. Pour constituer ce capital, les associés doivent effectuer des apports, soit en numéraire (argent), soit en nature (bien meuble ou immeuble). 

2/ La SCI est constituée au minimum de deux associés. Les associés peuvent être des personnes morales ou des personnes physiques, et sont détenteurs de parts sociales, au regard de leur poids dans le capital social et donc en contrepartie des apports qu’ils ont chacun effectués.

B - Les différentes formes de SCI

1/ La SCI d’attribution

La SCI d'attribution est utilisée par des investisseurs souhaitant acquérir un patrimoine immobilier conséquent en vue de se le partager. Chaque participation est fonction de la part du bien que l'associé récupérera par la suite. Cette formule permet aux associés de bénéficier d'une liberté totale sur les lots qu'ils possèdent. A la fin du processus d'acquisition chaque associé accède à la propriété de son lot.

2/ La SCI à capital variable

La SCI à capital variable permet de faciliter les fluctuations de capital en allégeant le formalisme sociétaire. Si vous souhaitez procéder à une augmentation de capital, seul le bulletin de souscription sera nécessaire. Vous n'aurez pas besoin de procéder aux formalités de publicité au Registre du Commerce et des Sociétés. Dans le cas d’une diminution de capital, vous aurez simplement à fournir l’acte de cession de parts.

Cet allègement des formalités, en amont, a bien entendu un revers : celui de l’alourdissement des obligations en aval, lors de l’approbation des comptes. Vous hésitez entre capital variable et capital fixe ? Sachez que, même si vous faites le choix d'une SCI à capital fixe, il sera toujours possible de la transformer en SCI à capital variable par la suite.

3/ La SCI familiale

Elle est particulièrement intéressante pour gérer un bien en famille et notamment dans les cas de succession. Les différents associés appartiennent à la même famille, et ce jusqu’au 4ème degré.

4/ La SCI de gestion ou de location

C’est la SCI classique. C’est la société qui est propriétaire du bien immobilier, les associés ne le sont pas. 

5/ La SCI d’attribution

Cette forme permet à chaque associé de jouir du bien immobilier proportionnellement à ses parts sociales dans le capital.

6/ La SCI construction vente

La SCI construction vente permet d’acquérir un terrain, puis de le revendre immédiatement. Il est conseillé d’opter pour un capital variable, facilitant le formalisme de la société.

2 - Comment fonctionne la SCI ?

Si vous envisagez de créer une SCI, il y a 5 concepts en particulier avec lesquels vous avez tout intérêt à vous familiariser : 

  • Les associés
  • Les statuts
  • Le gérant
  • La cession des parts
  • Les assemblées générales

A - Les associés de la SCI

L'intérêt de ce régime est de permettre à plusieurs personnes de mettre en commun un ou plusieurs bien immobiliers : c’est la société qui devient propriétaire, et non plus les personnes. Comme on l'a vu plus haut, elle peut prendre différente forme, et par exemple devenir une SCI familiale lorsqu’elle réunit les membres d’une même famille.

Sans SCI, l'alternative avec un patrimoine en commun serait que les personnes soient soumises aux règles de l’indivision. L’indivision est une forme de copropriété peu encadrée, sans convention spécifique, qui peut poser quelques problèmes en cas de désaccord et de conflits entre les individus, notamment des blocages. La SCI permet de limiter les conflits et de faciliter la gestion, en rendant le bien la propriété d’une personne morale.

La SCI doit être créée par un minimum de deux associés, qui peuvent être des personnes physiques (comme vous et moi) ou des personnes morales (comme Captain Contrat). Elle n'a pas de nombre maximum d'associés, même si bien souvent elle n'a pas vocation à, en pratique, accueillir un trop grand nombre.

Les bénéfices issus de la location ou de la vente sont répartis à proportion égale ou non entre les associés, en principe à hauteur de leur apport. Les associés sont responsables indéfiniment des dettes, sur leurs biens propres, mais de manière non solidaire, et en proportion de leur part du capital social.

Il n’y a aucune condition de nationalité, et l’on peut être mineur pour être associé d’une SCI, contrairement aux sociétés commerciales. Sa durée de vie ne peut excéder 99 ans.

B - Les statuts de la SCI

Les statuts de la SCI (ou, à défaut, un acte séparé) nomment un gérant, associé ou non. Ils définissent son rôle et délimitent son pouvoir de décision. Il est le représentant légal de la société : il signe les contrats, ouvre un compte bancaire… Les actes importants comme un achat ou une vente immobilière peuvent par exemple rester soumis à la décision des associés, sous forme de vote en assemblée générale. Les règles de la majorité sont librement fixées par les statuts de la SCI, il n’y a pas d’obligation légale.

C - Le gérant de la SCI

Les associés de la SCI disposent d’une grande liberté pour organiser la gérance comme ils le souhaitent. En vertu du code civil, le gérant de la SCI peut :

  • Etre un associé ou un tiers,
  • Etre une personne physique ou une personne morale,
  • Français ou étranger,
  • Etre désigné dans les statuts ou par une décision ultérieur des associés,
  • Etre révoqué à la majorité des associés, en justice pour toute cause légitime. Dans le cas contraire, des dommages et intérêts pourront lui être attribués.

En ce qui concerne ses pouvoirs au sein de la SCI, ils sont délimités dans les statuts. A l’égard des tiers, le gérant engage la société civile immobilière pour tous les actes entrant dans l’objet social.

Pour en savoir plus sur la responsabilité du gérant, il convient de se référer au droit commun de la responsabilité des dirigeants.

D. La cession des parts d'une SCI

La cession des parts d’une SCI nécessite d’obtenir l’agrément de tous les associés, à moins que les statuts n’en disposent autrement.

Outre les droits d’enregistrement de 5% dont l’acquéreur doit s’acquitter, les plus values sont également soumises à imposition lorsque la valeur de la cession des parts est supérieure à leur valeur initiale.

E - Les assemblées générales d’une SCI

Une fois par an, la SCI doit tenir une assemblée générale avec un ordre du jour, et qui doit être précédée de la rédaction d’un procès verbal. Ce sont les statuts qui définissent les conditions de vote et de majorité. 

Les étapes de création d'une SCI

3 - LES AVANTAGES ET LES INCONVéNIENTS DE LA création d'une SCI

A - Les avantages de la SCI

Monter une SCI permet de prévenir les éventuels problèmes de gestion que peut poser l’indivision. En indivision, un désaccord suffit à bloquer tout acte. Alors que dans une SCI, le gérant peut continuer à prendre les décisions pour assurer une bonne gestion, même en cas de désaccord de l’un des actionnaires.

Hormis la facilité et la fluidité de gestion, les avantages du régime de la SCI sont surtout fiscaux et patrimoniaux : pour cela, monter une SCI peut faire partie d’une stratégie patrimoniale de transmission.

Contrairement à un bien immobilier détenu par une personne physique, il est possible de déduire un endettement de la valeur du bien, pour en faire un actif net sur lequel seront calculés les droits de mutation, réduisant le cout de la donation.

De plus, avec une division du bien en parts, la succession peut être progressive, pour profiter au mieux des tranches basses des barèmes des abattements réalisés sur les donations faites du vivant des donateurs. L’intérêt est de pouvoir limiter le coût d’éventuels droits de succession.

B - Les inconvénients

Le principal inconvénient de la SCI réside dans le régime de responsabilité de ses associés : ceux-ci sont indéfiniment responsables sur leurs biens propres des dettes de la société, à proportion des parts qu’ils détiennent dans le capital social.

Impossible d’y échapper, la loi ne permet pas aux associés de prévoir une clause contraire dans les statuts !

La SCI est aussi caractérisée par un certain manque de souplesse, ce qui a tendance à rendre certaines décisions, comme le choix de l’imposition, irrévocable. Si une SCI décide d’opter pour le régime d’imposition sur les sociétés, elle ne pourra plus choisir l’imposition sur le revenu. 

4 - Procédure : comment monter une SCI ?

La SCI doit respecter une procédure précise en 4 étapes, dans un délais d’un mois à partir de la signature des statuts.

A - La rédaction des statuts

Puisque cette forme de société offre une certaine liberté dans les rôles et les pouvoirs des associés et des gérants, il est d'autant plus important de confier la rédaction des statuts de sa SCI à un professionnel du droit. C'est un engagement longue durée, qui implique un patrimoine partagé : l'enjeu est de taille et vous avez besoin de connaitre certaines subtilités pour prendre la bonne direction dans la rédaction du document. En plus de certaines clauses obligatoires qui devront impérativement figurer (nom et adresse du siège social, objet, noms des associés, apport, capital social et durée, etc.), il faudra également préciser certaines clauses comme celle de l’étendue du mandat du gérant, les règles de majorité lors des assemblées, les conditions de modification des règles de fonctionnement, les modalités de cessions de part sociales…

Notez que les statuts sont rédigés sous seing privés ou par acte notarié, puis signés.

B - L’enregistrement auprès du centre des impôts

Depuis janvier 2015, les statuts n’ont plus à être enregistrés au centre des impôts, sauf s’ils ont été constitués chez un notaire, par acte notarié, et sauf si l’acte comporte des apports d’immeuble, de fonds de commerce, de parts sociales, d’actions.

C - La publication de l’avis de constitution

Pour informer le tiers de la création d’une nouvelle SCI, un avis de constitution de la SCI doit être publié dans un journal d’annonces légales du département dont dépend le siège de la société. L’avis doit comporter :

  • La date de signature des statuts,
  • Le nom de la société,
  • La forme de la société,
  • Le montant du capital social,
  • La valeur nominale des parts,
  • L’adresse du siège social
  • L’objet de la société,
  • Le nom du gérant,
  • Le tribunal de commerce d’immatriculation de la société

D - L’immatriculation de la SCI

La SCI n’existera juridiquement qu’une fois immatriculée au RCS : le Registre du Commerce et des Sociétés. Le gérant doit déposer un dossier complet auprès du greffe du tribunal de commerce dont dépend le siège de la SCI (et non auprès du CFE comme les sociétés commerciales). Le dossier comprend entre autres :

  • Deux exemplaires des statuts,
  • Le formulaire M0 rempli et signé,
  • Un exemplaire de la publication de l’avis de constitution dans le journal d’annonces légales,
  • L’acte de nomination du gérant s’il n’est pas spécifié par les statuts,
  • L’éventuel rapport du commissaire aux apports,
  • Une déclaration de non-condamnation du gérant ainsi qu’une copie de sa carte de séjour s’il est de nationalité étrangère.

Le greffe du tribunal de commerce accorde ensuite un numéro d’immatriculation, et publie la création de la SCI au Bodacc – le bulletin officiel des annonces civiles et commerciales.

Une fois ces démarches accomplies, la SCI est créée, elle existe légalement !

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    Benjamin
    A propos de Benjamin

    Passionné d'entrepreneuriat, Benjamin maîtrise tous les mécanismes liés à la création et au développement d'entreprise. Persuadé que la complexité juridique est un frein à l'entrepreneuriat en France, il accompagne les entrepreneurs dans leurs prises de décisions.

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