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    HOME > GERER VOS LOCAUX > BAIL COMMERCIAL > Déspécialisation de bail commercial : quel est le mode d'emploi ?

    Déspécialisation de bail commercial : mode d'emploi

    Droit commercial
    Captain Contrat
    LE
    4min

    Lors de la conclusion d’un bail commercial, il est clairement mentionné quel genre d’activité peut être exercé dans les locaux loués. Sauf autorisation du bailleur, le titulaire d’un bail commercial ne peut pas changer son activité pour une autre.
    Cependant, une procédure de déspécialisation du bail commercial existe et permet au locataire, même en cas de refus du bailleur, d’étendre son activité à d’autres domaines, non spécifiés dans le bail. Le locataire peut ainsi modifier partiellement ou totalement son activité. On parle alors de déspécialisation partielle et de déspécialisation plénière.

    Qu’est-ce qu’un bail commercial ?

    Un bail commercial est un contrat de location par lequel le bailleur met à disposition d’un locataire un local pour que ce dernier puisse y exercer une activité artisanale, industrielle ou commerciale, en contrepartie d’un loyer. Un bail commercial dure au minimum 9 ans. Le locataire a la possibilité de résilier son bail à la fin de chaque période triennale, soit tous les 3 ans. C’est pour cette raison que le bail commercial est appelé le bail 3-6-9.

    La déspécialisation plénière du bail commercial

    La déspécialisation plénière consiste pour le locataire à exercer dans les locaux loués une ou plusieurs activités différentes de celles prévues dans le bail. Il s’agit alors d’un changement total d’activité.

    Pour effectuer cette procédure de déspécialisation plénière, deux conditions doivent être réunies :

    • La déspécialisation doit être justifiée par une nécessité économique de changer d’activité. Le locataire met ainsi en avant ses difficultés dans l’exercice de son activité actuelle, devenue soit insuffisamment rentable, soit délaissée par les consommateurs.
    • La nouvelle activité doit être compatible avec la destination, les caractères et la situation de l’immeuble.

    Comment procéder à une demande de déspécialisation plénière ?

    Le locataire souhaitant exercer dans les locaux loués une activité différente de celle mentionnée dans le bail doit demander au bailleur l’autorisation de changer son activité. Cette demande doit être effectuée par acte extrajudiciaire soit en faisant appel à un huissier de justice soit par lettre recommandée par avis de réception. La nouvelle activité envisagée doit être dûment mentionnée.

    Le bailleur dispose alors de 3 mois pour répondre à la demande du locataire par acte extrajudiciaire, l’absence de réponse valant acceptation. Le propriétaire peut :

    • Accepter la demande
    • Accepter mais sous certaines conditions
    • Refuser la demande en motivant sa décision

    En cas de refus du bailleur, le locataire a la possibilité de saisir le tribunal de grande instance qui soit confirmera le refus ou l’acceptation conditionnelle du propriétaire, soit autorisera partiellement ou totalement la transformation malgré le refus du bailleur, dès lors que ce refus n’est pas justifié par un motif grave et légitime.

    Conséquences de la déspécialisation plénière

    Lors du changement d’activité, le bailleur peut demander une augmentation du loyer sans attendre la révision triennale. De plus, le propriétaire peut réclamer au locataire le paiement d’une indemnité égale au montant du préjudice causé par la déspécialisation plénière.

    Non-respect de la procédure de déspécialisation plénière

    Si le locataire procède à un changement d’activité sans respecter la procédure de déspécialisation plénière et sans l’accord du bailleur, il commet une infraction pouvant entraîner une résiliation ou un refus de renouvellement du bail commercial.

    Bail_Commercial_Déspécialisation_Mode_Emploi

    La déspécialisation partielle du bail commercial

    La déspécialisation partielle ou restreinte consiste pour le locataire à ajouter à son activité initiale, mentionnée dans le bail commercial, une ou plusieurs activités complémentaires, permettant un meilleur exercice de l’activité principale.

    Comment procéder à une demande de déspécialisation partielle ?

    Le locataire doit notifier au bailleur, soit par acte extrajudiciaire en ayant recours à un huissier de justice, soit par lettre recommandée avec avis de réception, son intention d’adjoindre une activité complémentaire à la sienne.

    Le bailleur dispose alors d’un délai de 2 mois pour répondre à cette demande, l’absence de réponse valant acceptation. Le bailleur peut soit accepter la déspécialisation soit la refuser. Sa contestation ne peut être motivée que par l’absence de complémentarité de la nouvelle activité envisagée.

    En cas de refus du bailleur, les parties peuvent saisir le tribunal de grande instance qui déterminera si l’activité envisagée par le locataire est ou non complémentaire. S’il émet un jugement affirmatif, le locataire pourra l’exercer.

    Durant toute la procédure de déspécialisation partielle, le locataire peut renoncer à sa demande de changement d’activité. Il peut le faire à tout moment et jusqu’à l’expiration d’un délai de 15 jours à partir de la date à laquelle la décision est devenue définitive. Il doit dans ce cas le notifier au bailleur par acte d’huissier et supporter tous les frais d’instance.

    Conséquences de la déspécialisation partielle

    Le bailleur a la possibilité de demander une augmentation du loyer lors de la révision triennale si cette adjonction d’activité entraîne une modification de la valeur location des locaux loués.

    Il a également la possibilité de demander un déplafonnement du loyer lors du renouvellement du bail commercial.

    Non-respect de la procédure de déspécialisation partielle

    Si le locataire procède à l’ajout d’une nouvelle activité sans respecter la procédure de déspécialisation partielle, il peut être condamné à verser des dommages et intérêts au bailleur.Téléchargez gratuitement votre guide pour tout savoir sur le contrat de bail  commercialJe télécharge mon guide

    La cession de déspécialisation du bail commercial

    En cas de départ à la retraite ou d’invalidité, le locataire peut céder son bail en procédant à un changement d’activité qui sera exercée par son successeur. Comme pour la déspécialisation partielle ou plénière, la nouvelle activité envisagée doit être compatible avec la destination, les caractères et la situation de l’immeuble.

    Comment procéder à une demande de cession de déspécialisation ?

    Le locataire doit informer, par acte d’huissier, son bailleur de son intention de céder le bail. Il doit préciser la nature de la future activité ainsi que le prix de la cession.

    Le bailleur dispose ensuite de deux mois pour faire connaître sa position, l’absence de réponse valant acceptation. Le propriétaire peut :

    • Accepter la cession du bail avec la nouvelle activité
    • Racheter le bail
    • Contester le changement d’activité en saisissant le tribunal de grande instance. À noter que durant cette période, le locataire a pour obligation de continuer à exploiter le local loué. À défaut, le propriétaire peut demander la résiliation du bail aux torts du locataire.

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      Yann Ricard
      A propos de Yann Ricard

      Diplômé d'un Master 2 en Droit des Affaires et Fiscalité, Yann est en voie de devenir avocat. Eternel amoureux des legaltech, il a décidé de rejoindre l'aventure Captain. Son secret ? Il purge sa bonne conduite en dépassant les limites de vitesse en moto et en troublant le voisinage comme il le peut avec sa guitare.

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